Procena vrednosti nepokretnosti namenjenih razvoju smatra se najkompleksnijim tipom procena. Prema Međunarodnim proceniteljskim standardima (International Valuation Standards) nepokretnost namenjena razvoju predstavlja interes gde je razvoj potreban da bi se postigla najveća i najisplativija upotreba, ili gde se ili razmatraju poboljšanja ili su u toku na dan procene, i koja uključuju:
- · Izgradnju objekata,
- · Ranije neizgrađeno zemljište koje se infrastrukturno obezbeđuje,
- · Ponovni razvoj prethodno razvijenog zemljišta,
- · Unapređenje ili izmene postojećih objekata ili struktura,
- · Zemljište predviđeno za razvoj planskim dokumentom, i
- · Zemljište predviđeno za upotrebu veće vrednosti ili veće mogućnosti izgradnje prema planskom dokumentu
Procene vrednosti nepokretnosti namenjenih razvoju se uobičajeno procenjuju na dva načina:
- · Komparativna metoda i
- · Rezidualna metoda
Prema načelu najbolje prakse treba izbegavati korišćenje samo jednog metoda procene za procenu vrednosti nepokretnosti namenjenih razvoju.
Komparativna metoda
Vrednost građevinskog zemljišta za izgradnju poslovno-stambenih objekata se najčešće određuje kao procenat neto površine planiranog objekta. Investitor i prodavci pregovaraju o površini buduće nepokretnosti koja će pripasti vlasnicima parcele, a taj procenat predstavlja vrednost zemljišta u površini, tj. vrednosti budućeg objekta.
Rezidualna metoda
Rezidualni metod se bazira na konceptu prema kome se vrednost nepokretnosti namenjenih razvoju izvodi kao razlika vrednosti nepokretnosti nakon završetka sa jedne strane, i troška razvoja koji uključuje profit investitora, sa druge strane. Primenu rezidualne metode u praksi najviše komplikuje činjenica da je za razvoj projekta potrebno vreme i da je stoga izazovno sagledati očekivani profit preduzimača, tj. developera. Rezidualna metoda se primenjuje u 2 varijante:
- · Statički model – koristi se za procenu vrednosti manjih stambeno-poslovnih objekata, gde period razvoja traje 2-3 godine
- · Model diskontovanja novčanih tokova (DNT) - koristi se za procenu vrednosti većih projekata, gde period razvoja traje više od 3 godine, ili koji se razvijaju fazno
Ključni zadatak procenitelja jeste da na osnovu dostupnih informacija sa tržišta i dosledne primene međunarodno prihvaćenih metoda procene, realno sagleda i utvrdi tržišnu vrednost nepokretnosti.
